摘要: 李迅雷认为，疫情过后房地产市场不会有太大起色，投资回报率实际上也在下降。长期应该减少对房地产的配置、增加对金融资产的配置。 7月24日（周五），A股遭遇大幅调整，上证指数失守3200点，下跌近130点。前期一路强势的创业板指跌势更甚，创下最近5个多月最大单日跌...
李迅雷认为，疫情过后房地产市场不会有太大起色，投资回报率实际上也在下降。长期应该减少对房地产的配置、增加对金融资产的配置。
7月24日（周五），A股遭遇大幅调整，上证指数失守3200点，下跌近130点。前期一路强势的创业板指跌势更甚，创下最近5个多月最大单日跌幅。
中泰证券首席经济学家李迅雷认为，近日中美紧张局势升级只是市场的一个触发因素，更主要是的市场供需变化带来的正常调整，中美关系只是扰动市场的短期因素。
对于A股自3月低点以来总体回升、持续走高的态势，李迅雷认为经济和企业盈利基本面并不支持所谓的“全面牛市”。他指出，中国股市指数上涨，是由于原有估值体系正在经历修正，指数中权重较大的股票估值在走高。
同时，随着中国经济结构性转型，股市正在及时地反映消费升级、新旧产业更替等趋势。“从2017年到现在为止，其实就是一个结构性的牛市。”他对《巴伦周刊》中文版说。
另一方面，最受国内投资者关注的房地产市场迅速摆脱新冠疫情影响，复苏势头明显。下半年，投资者该如何在股市和房地产之间权衡？
李迅雷认为，房地产销售自6月以来有所走弱，预示着疫情后房地产市场不会有太大起色。由于房价经历了长期上涨，房地产的投资回报率实际上也在下降。“长期而言，中国居民资产配置中房地产的占比过大，应该减少对房地产的配置、增加对金融资产的配置。”
在李迅雷看来，我们目前面临着“货币多、好资产少”的格局。在各大类资产中，他最看好权益资产，并认为投资者应该借助专业基金经理的专业技能去发现“好的稀缺资产”。
李迅雷此前曾先后在国泰君安证券、海通证券长期负责研究工作。近些年来，他对于中国经济转型、房地产市场趋势等话题的研究引发了广泛的社会反响。
《巴伦周刊》中文版:中美紧张关系近两日来有所升温，而A股在23日、24日连续两个交易日收低，且北向资金也连续出现净流出。您如何看待当前市场出现的调整？中美关系波动是否会对A股造成持续冲击？
李迅雷：我认为中美局势是一个触发因素，但不是主要影响因素。主要因素在于，近一段时间以来产业资本减持、新股发行以及北上资金流出等，带来了一定的变化。今年以来一些股票涨幅比较大，而随着新股发行规模加大，尤其是7月比较集中，市场短期内的供需关系有了变化，也会造成一些心理影响。市场在这一过程中做出调整是正常现象，毕竟短期内冲高的幅度有些大。
中美关系波动接下来不会对A股造成较大的冲击，因为大部分的变化已经在预期之内。另一方面，中美紧张关系进一步升级的可能性也并不大，两国高级代表还计划于8月会面，将会评估第一阶段贸易协议的落实，并讨论下一步如何做。所以，中美关系会带来一些扰动因素，但市场的调整更多的是市场自身的原因。
以上这些都是短期因素，真正的原因还是在于估值的调整。A股市场估值目前处在一个相对均衡的水平，如果经济基本面下半年能够继续好转的话，那么市场还是应该会有上升的动力。
《巴伦周刊》中文版：上证综指从3月低点大幅回升，进入7月后涨幅尤其明显。您如何看待当前A股大涨的推动因素？为什么进入7月后涨幅会明显扩大？
李迅雷：对于股市涨跌，我们事后找原因的话会发现有好多原因。但问题在于，事前预测7月会出现大幅上涨是很难通过逻辑推理来实现的。
不过，股市上涨的逻辑肯定是存在的。美国股市近来为什么涨那么多？在美国疫情如此严峻的情况下、在美国经济大幅度的负增长情况下，美国股市为什么表现这么好？美股从技术性熊市变成技术性牛市，而且纳斯达克指数还创了历史新高？这显然还是跟美联储的“无限量量化宽松”的货币政策有关，与美国财政部大量举债来救助企业和个人也是相关的。我觉得这是一个主要由资金推动的市场行情。
美国作为一个成熟市场，况且有这么反常的表现，中国作为新兴市场出现股市上涨就并不意外。无论是资金面、技术面和基本面，中国股市都具备一定的支撑因素。
资金面来讲，上半年中国的广义货币供应量（M2）增速还是比较高的，与名义GDP增速之间的缺口达到了历史较高水平。虽然我们不像美国这样大规模的放水，但是我们实际上也采取了比较宽松的货币政策，降准、降息也比较频繁。
就基本面而言，在全球经济都受到疫情严重影响的情况下，中国的疫情基本上得到控制，所以经济复苏的迹象是非常明显。这对于上市公司的基本面改善也提供了一定的支撑。
另外，中国居民在收入出现负增长的情况下，消费的降幅更大，导致储蓄有所增加。老百姓少消费、多投资，对股市也是有利的。
《巴伦周刊》中文版：基于A股目前的上涨行情，有不少人认为A股正在经历一轮长期牛市或全面牛市，您怎么看待这种观点？
李迅雷：我觉得A股目前出现长期牛市的观点不大能成立。我们整个经济还处在转型期，中国股市跟美国股市不一样，我们属于新兴市场。这几年我们上市公司的亏损面是在扩大的，盈利增速有所下降。
目前所谓的牛市，我认为更多是对现有估值体系的一种修正——是修正而不是修复。这种估值体系修正产生了结构性的牛市。
以往，A股估值体系当中绩差股、小市值股票估值较高，大市值股票的估值比较低，即“对不确定性溢价”，“对确定性折价”。现在反过来了，小市股票估值水平在往下走，大市值股票的估值水平在往上走。由于大市值股票更能够带动指数，所以这个指数是在往上走。另一方面，股价下跌的股票的数量是在增加的，因为中小市值股票在市场当中占比较大。
这样的线年到现在为止，其实就是一个结构性的牛市。原先的估值体系是不合理的，给予小市值的、净资产收益率(ROE)比较低的公司比较高的估值，而ROE比较高、大市值的公司估值较低。
结构性牛市另一种表现是，医药生物、电子、通讯、计算机等高科技行业代表新经济动能的股票，估值水平是在往上走的。另外，代表居民消费升级的食品饮料板块，总体估值水平也是在往上走。与此同时，传统经济板块的估值水平基本上没有太大变化，现在还是处在相对较低的估值水平。
所以，这两种结构性的变化给A股带来了一种牛市的感觉。这些变化跟中国经济结构调整、转型升级是相关的。
《巴伦周刊》中文版：从基本面投资的角度来看，这些行业和板块的长期投资价值也更大？
李迅雷：是的。传统经济领域中，一些与消费升级明显相关的行业，估值得到了提升。最典型的比如白酒行业，估值水平从过去的十几倍市盈率已经上升到现在的二三十倍市盈率。尽管它属于传统行业，但它属于消费类的行业、不是传统的周期类行业。中国经济已经从投资主导转化为消费主导，所以消费板块连续两年的涨幅都处于领先水平。
对于一些新兴行业(包括医药生物、计算机、互联网、新能源新材料等)，它们的估值水平虽然不便宜，但大家更看重未来的发展前景，这也是符合逻辑、有理性成分的。这种逻辑跟过去炒小盘、炒绩差股、炒地域概念的逻辑还是有差别。
《巴伦周刊》中文版：A股今年的这一轮涨势在多大程度上反映了中国经济的改善？
李迅雷：我觉得对中国经济转型将是一个非常漫长的过程，没有十年、二十年年很难完成。所以，我们不要把股市上涨跟我们的经济增速变化过多联系在一起，我觉得股市的变化更多地是在反映中国经济结构的变化，而通过数学模型分析，A股指数的表现好坏跟我们经济的好坏，没有很明显的相关性。
大家常说“中国股市是中国经济的晴雨表”，我觉得“晴雨表”更多是在反映经济结构，而不是反映经济的走势。
现在股市里面涨得好的股票往往都是跟中国经济转型相关的，而不是跟中国经济周期相关。A股与中国经济的周期性变化关联度不大。实际上，这些年中国经济的周期特征越来越弱了，因为逆周期经济政策强度比较大、调控频率越来越高。
《巴伦周刊》中文版：到7月22日，科创板开板整整一年，这一年的表现是否符合您的预期？接下来科创板的投资价值如何？
李迅雷：科创板在初始阶段估计是“优中选优”，第一批、第二批上市的公司可能是科创企业中的佼佼者，因此它们带来的投资回报是非常惊人的。
今后，随着科创板的扩容，可能上市条件会相对有所放松。注册制这种政策上的创新，一开始必定会受到各方面的高度重视，会有非常严格的把关。随着数量的增加，可能上市的门槛会降低，优秀公司的占比也会下降。这样的话，它的整体投资回报率可能不会像第一年那么高。
《巴伦周刊》中文版：你如何看待当前阶段A股与美股的相关性？有观点认为，考虑到中国经济在全球经济当中的重要性， A股上涨对于美国、欧洲等股市可能是一个利好信号，您怎么看？
李迅雷：我觉得相关性还是比较大的。比如说，美国的纳斯达克指数创历史新高，A股里面的创业板也创了近年新高。再比如说，今年上半年医药板块在纳斯达克表现比较强劲，基金经理都普遍提高配置比例，在A股市场同样也是被国内的机构投资者所看好。这反映出全球资本市场的联动性越来越大了。
这个也跟中国资本市场的开放度的提升有关。今年以来，境外机构在国内注册投资公司、证券公司的条件大大放宽了，境外资金参与A股市场的比重也显著提高。这也意味着 A股跟美股市场的联动性的提高。
《巴伦周刊》中文版：在疫情发生之前，美国股市经历了将近十一年的长期“慢牛”。现在，越来越多的国际投资者对中国市场持乐观态度。在您看来，中国市场能否也实现一段超长期的“慢牛”？
李迅雷：如果说我们这个市场发展顺利的话，我觉得也是有可能的。但是，我们一定要看清股市中的“二八分化”现象。比如，过去11年的美国纳斯达克市场中，累计涨幅前10%股票的市值占到其总市值的将近一半。这10%的股票上涨约20倍，而大部分股票都几乎没涨，甚至下跌。
中国毕竟还是一个新兴市场，我们一定要看到差距所在。如A股跟H股的价差是非常大的，基本上都有30%到50%左右。这也就是说，A股的股价水平普遍要要比H股高出30%到50%，说明A股的估值体系其实还是存在一些非理性的成分。
假设H股的估值相对合理的话，那么A股是不是存在估值偏高的问题？或者没有整体偏高，是不是存在局部偏高的问题？如果作为局部估值偏高的市场，随着境外投资者参与度的提高，估值的进一步修正是不是还会延续？
我觉得还是要看得更加长远一点，不能做简单的类比。美国股市已经有220多年的历程，而中国股市只有30年的历程，我们跟人家的差距还非常大。
《巴伦周刊》中文版：截至6月底，中国房地产开发投资、商品房销售面积和销售额等多个指标降幅连续5个月收窄。其中，房地产开发投资增速年内还首次转正。在经历疫情冲击的背景下，国内房地产市场为何能够快速复苏？
李迅雷：国内疫情主要的爆发期是2月和3月。4月以后疫情已经大大缓解，这与境外形成鲜明反差。二季度国内疫情基本上得到控制，所以对房地产的销售和投资都没有形成太大影响，主要影响还是在一季度。
到了二季度，房地产销售出现报复性的反弹。房地产跟普通消费不一样，它主要是刚需和投资性需求。与旅游餐饮等服务消费不同，后者“过期作废”，而疫情对于房地产的销售不会带来太大影响，对房地产开发投资的影响也不大。一季度本身就是投资淡季，一般等到二季度投资增速会回升，这是可以理解的。
但是，我发现6月的销售数据已经有点走弱了，强劲的反弹势头主要还是在5月。所以，我不认为房地产会有很大的起色。
中国房地产毕竟已经经历了20年的牛市，这在历史上是非常罕见的。尤其在2018-2019年，整个固定资产投资增速回落到5%左右，但房地产投资增速依然很高，可以说一枝独秀。这个是一个非常奇特的现象。
延续到今年的话，我想不管有没有疫情，今年的新房销量不会再创新高了。我预计，今后几年房地产销量也都很难再创新高。
《巴伦周刊》中文版：截至6月，5年期贷款市场报价利率(LPR)从2019年8月的4.85%降至4.65%。与此同时，货币供应量、社会融资总量增速等指标上半年也处在较高水平。低利率和宽裕的流动性是否会支撑房价继续走高？
李迅雷：这个肯定是有一定支撑的，并且我认为利率下行趋势还没到位。最近这段时间，利率债的下跌，是因为大家都在预期宽信用，而降息的可能性似乎不大。但我觉得，下半年经济依然有下行压力，预计还是会继续降息。
《巴伦周刊》中文版：您常常从人口流动视角分析不同城市的房地产市场。目前来看，还有哪些城市的人口趋势是有利于当地房地产市场的？
李迅雷：我先不讲房价会怎样，因为谁也说不准如今的房价水平是不是已经反映了未来的预期变化。就像股价上涨了，你说当前的股价是不是已经反映了大家对公司盈利增长的预期？我不知道。
但是，至少从2019年人口数据来看的话，人口净流入最多的省份是浙江省，其中90%的人口增量流到了杭州和宁波。而今年杭州和宁波的房价涨幅也名列全国前茅。说明房价与人口流向存在明显相关性。
我觉得整个中国人口未来会集中到三条线上。第一条线就是粤港澳大湾区，包括深圳、广州、佛山，以及珠海、东莞和惠州。第二条线是杭州湾湾区。除了杭州、宁波之外，还包括像嘉兴、绍兴。第三条线是长江经济带，东部包含了上海、南京、无锡、苏州、南通。这几个城市的人口也是净流入的。再往中游的话，主要是长沙和武汉，往西部的话主要就是重庆、成都。
未来这三条线上的城市人口还是会不断增加的，中国的大城市化进程方兴未艾，人口集中度会越来越高。
《巴伦周刊》中文版：有机构认为，居民财富正在从房地产和银行体系中走出来，朝着股市转移或者“搬家”，并且认为这会是一种长期趋势。您怎么看？您也观察到了这样的趋势吗？
李迅雷：判断这种趋势，我们要用数据来说话。从数据来看，我们没有发现就大量的资金从房地产流出，因为房价现在还比较稳定。没有确切数据可以证明资金在从楼市流到股市。至于储蓄“搬家”，居民存款也没有特别明显的减少。
但有一点，目前居民收入是略有下降，而消费是大幅下降。这表明资金从消费领域转移到投资领域。我们看到，公募基金的发行规模出现比较明显的扩大，这说明股市增量资金有相当一部分是来自于居民对公募基金的申购。
《巴伦周刊》中文版：那么如果现在有投资者在投资房产和投资股票之间面临两难选择，您能给出一些建议吗？
李迅雷：房子价格越来越高，随着分母变大，它的投资回报率其实是在下降的。比如说，10多年前，你以每平方米5000元的价格买一套房子，可能现在涨到每平方米五万元，十倍的投资回报率；但你现在以每平米五万元买房，未来要涨到每平米十万元，即实现一倍的回报率会更有难度。而且，不是每个城市都有这样的增长潜力。另一方面，比房地产更好的那些投资工具如今也更加丰富了。
我觉得我们应该更多地去配置金融资产，这是一个长期逻辑。中国居民资产配置中，房地产的配置比重过大，大概在70%左右。美国大概30%左右。从未来大格局来讲，应该降低房地产的配置比例，增加金融资产的配置比例。金融资产里面又分为股票、债券、公募基金等产品，准金融资产里边还包括黄金等等。
我们现在其实面临着“货币多、好资产少”这样一个格局，我们应该配置的是好资产、稀缺资产。
随之而来的一个问题是：稀缺资产的估值是不是太高了？我的建议还是要找专业的人士，把钱委托给优秀的基金经理来配置，他们可以判断目前所谓好资产的估值到底是贵还是便宜。
就股票投资而言，买股票就是买未来，我们是基于未来预期来判断目前股价到底是贵还是便宜。如果说它的盈利未来能够保持每年30%到50%的增长，那么这样的股票现在很多是非常便宜的。
《巴伦周刊》中文版：从今年下半年到明年上半年，各大类资产当中您比较看好的是哪些？
李迅雷：第一个，我还是比较看好权益资产。主要是我前面讲的好公司、好的行业。这个话讲起来容易，实际操作过程中，可能大部分投资者都不具备寻找好公司、好的稀缺资产的能力。我的建议还是买那些优秀基金经理所管理的基金，这是这么多年来最重要的经验。
第二类，我看好黄金。我认为未来存在资产泡沫破灭的风险，还可能出现全球经济下行、金融动荡、甚至战争等的风险。此外，货币超发是这次疫情下的货币当局普遍做法。事实上，从1929年至今，美元纸币增长了330倍，而美国经济实际只增长了16倍，黄金存量只增长了6.7倍。从1971年开始算，美元纸币增长了21倍，美国经济实际增长2.7倍，黄金存量只增长了1.1倍。从这个角度来讲的话，黄金既是避险工具，又是投资品。
对于风险厌恶型的投资者，可以关注一些固定收益类的低风险产品，比如利率债、一些货币型产品、保本理财产品等等。
至于房地产，对于那些人口持续净流入的发达大城市，我觉得还是可以持有，如日本东京在经历了房地产泡沫破灭之后，还会创新高。不过，从大类资产的角度来看，我认为房地产不是一个很好的配置工具。
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2020年07月24日 21:57:48
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