2022年能买房了？教授：帮助年轻人买房并不难贷款延长到80年

不可否认，2021年楼市可以用“冰火两重天”来形容，对于预算有限的刚需族来说，需要注意两点：1、上半年末全国商品房销售额增速为38.9%，而下半年末就降到了只有4.8%，很明显，随着时间推移，房子越来越难卖；2、多地土地市场低迷，房企拿地节奏变慢，同时不少房企都在降价销售，间接导致房价走低。

事实上，随着2021年已经过去，很多人都对2022年充满期待，特别是在楼市方面；与此同时，很多专家都表达了自己对房地产市场的看法，除了预测房价之外，还包括买房方面，就以经济专家李迅雷的7字“房价走平即亏钱”为例。我们应该怎么理解这句话呢？

其实不论是刚需族还是投资客，在计算购置房产收益的时候存在误区，用一句话概括：只计算升值部分，而忽视了所有的持有成本。结合国家统计局的数据，2000年全国商品房销售单价约为2115.6元/平，到了2021年底就涨到了10167.5元/平，算下来年均房价涨幅为8%。那么持有成本应该怎么计算？对此，专家李迅雷也有看法：

主要分成两类：第一类是资金成本，大约是5%；第二种是折旧成本，这也是很多人所忽略的，大约是4%。

说到这，就不难理解，每年持有房产是房屋总价的9%，也就是说如果年均房价涨幅没有超过这个数字，那么就是亏本的，从这个角度来说，在不急需的情况下，并不建议在2022年买房，原因很简单，参考社科院的预测，2022年房价涨幅最多为3%，明显低于持有成本，所以就是亏本的。

那么怎么才能解决这个问题呢？借鉴北师大教授董藩的观点，主要有两个方法：第一个方法、直接降低首付比例，例如现阶段最低首付比例为30%，可以降到15%；第二个方法、延长贷款年限，目前我国商业贷款最长是30年，可以模仿国外，把期限延长到40年或者80年。

不得不说一句，相比较以往的建议，此次董藩教授的观点还是比较实在的，至少是真心地为购房者考虑。要知道，此前他曾说过，买不起房子并不能说明高，而是因为自身赚钱能力不行。

众所周知，从五年前开始调控以来，次数都在不断增加，据中原地产研究中心统计，2021年全年房地产调控达651次，同比涨幅达33%。值得注意的是，受新房成交量低迷的影响，很多房企都面临资金压力，在这种情况下，选择打折或降价销售就成了最直接的选择。

说到这，就不难理解了，为什么过去房价基本都在上涨，可是去年却出现了特例，更为关键的是还在传统销售旺季“金九银十”中，经过计算，去年8月全国商品房销售单价约为10057.4元/平，可是到了9月商品房销售单价就重回万元内，降到了9757.7元/平。

与此同时，为了提振市场，部分城市已经出台了相应措施，其中最具有代表性的就是人才补贴、购房补贴。例如从去年底开始，包括开封、南宁、保定、桂林、呼和浩特在内的25个城市均开始实施。

那么董藩教授的观点能实现吗？咱们先来分别看一下，就以购买一套总价250万的房子为例：第一是把首付比例降低到15%。在调整之前，首付比例普遍为40%左右，也就是说需要准备100万，如果能够把首付比例调整到15%，那么首付也会降到37.5万，算下来直接减少了62.5万，买房周期势必能够缩短。

第二是延长贷款期限。现阶段商业贷款时间最长为30年，公积金贷款也是如此，按照首付比例40%计算，这意味着剩下的150万都需要通过贷款解决，如果房贷利率为5.5%，那么每个月需要还贷约8500元。

此时，按照董藩教授的建议，把贷款期限延长到40年甚至80年，那么每个月的房贷至少能减少约800元，最多能减少1600元，还贷压力明显减轻了不少。那么这两个观点有没有缺点呢？

其实缺点也是很明显的，不论是降低首付比例还是延长贷款期限，势必都会增加利息，相比较之下，延长贷款期限更为明显，可是在目前情况下，这两个观点是符合刚需族的现实情况。对此，你有什么看法？

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2022年02月06日 00:24:49

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